近期，我山东慧泉律师事务所（以下简称我所）办理了一起“破产债权确认”纠纷案件。

案情简介：2014 年 4 月 10 日，陈某与某置业有限公司签订《商品房认购协议》，约定陈某购买某置业有限公司开发的某处商品房(住宅)一套,购房款合计69万元。陈某当日交付 30万元作为购房定金，为了鼓励陈某买房，某置业有限公司出具了收款收据 33 万元。《商品房认购协议》约定剩余房款在某置业有限公司达到预售条件后书面通知陈某签订正式的商品房买卖合同，并办理按揭贷款手续或一次性付清剩余房款。同时，某置业有限公司承诺确保于 2014 年 7 月 30 日以前交房。后楼盘项目因资金链断裂，陷入停顿，某置业有限公司无法按约交付房屋。2018年12月,法院裁定某置业有限公司进入破产重整程序。2019 年 12 月，法院裁定中止某置业有限公司的破产重整程序并宣告破产。之后陈某按照管理人的要求及通知，申报了对上述房屋的购房优先权，但管理人审查后未予确认。

我所认为陈某符合消费者购房人的条件，应当认定陈某对上述房屋(含车位)享有消费者优先购房权。因此诉请法院确认陈某对某置业有限公司开发的陈某人认购的住宅房屋享有消费者购房优先权，优先权金额为30万。

此案件焦点问题是原告商品房消费者的认定及如何在破产案件中维护购房人的合法权益问题，就此展开如下分析探讨。

一、消费者购房优先权概述

（一）法律依据

根据《中华人民共和国消费者保护法》第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”由此得知，消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的个人。

2002年6月，最高人民法院法院出台的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定确立了消费者作为弱势群体的“超级优先权”。即商品房消费者权利优先于建设工程承包人的优先受偿权，而承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。

2014年7月，最高人民法院作出的《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《答复》）第2条明确规定：“基于<批复>保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于<批复>第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”《答复》中认为山东省高院审委会的多数人意见更加符合《批复》的精神，即交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。

上述规定体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。但关于房地产企业破产情形下，消费者购房人如何行使优先权，我国法律并未作出明确系统的规定。

（二）现实依据

1.保障生存权。住房是作为人日常生活的主要活动场所，理应在生存权的内涵界定范围之内。消费者购买房屋的目的是用于自身居住，特别是目前房价居高不下的情况下，许多消费者穷其一生的收入和积蓄购买居住之所，其购房的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次。因此，以物权期待权为基础，以保护商品房买受人生存权为目的，法律赋予了商品房消费者优先权的法律地位。

2.保障房地产企业健康持续发展。目前我国消费型购房者仍是房地产市场的主要需求主体，现在商品房销售大多采用期房销售的方式，消费型购房者没有实力和能力像金融债权人一样要求开发商为自己的债权提供担保。除此之外，房款价值较大，可能是一些消费型购房者全家所有积蓄，若房地产企业破产，其权益得不到有效保障，对其打击是巨大的，可能陷入房钱两空的境地。同时也会导致消费者对房地产市场特别是期房交易市场的普遍担忧，影响参与市场交易的积极性，抑制房地产市场消费需求，不利于房地产行业的健康持续发展。

3、维护社会的稳定。房地产企业破产涉及人员众多，仅购房户而言，一个楼盘项目少则几百户，多则几千户，涉及民生、社会秩序稳定等问题，易引发群体性聚集活动。激化社会矛盾，不利于社会稳定，影响社会的长治久安与稳定发展大局。

鉴于上述分析，如果必须在交易安全性、可预测性与消费型购房者权益保护之间作出取舍。笔者认为，优先保护购房消费者权益是符合法律政策和社会实践需要的。而从审判的角度，优先保护消费型购房者的权益，也是推进房地产企业破产后续工作顺利进行的前提。

二、商品房消费者优先权的认定

在本案中，陈某具有真实的合同、真实的收款收据及真实的付款凭据，证据充分，应当确认其享有消费者优先权。但在实践中，关于消费者购房人优先权的认定还存在诸多疑问。

（一）关于消费型购房者身份的认定

1、消费者要有真实的购房意思表示。商品房买受人在购买房屋时，需存在真实的购房意思表示，排除以房抵债、让与担保、借贷等名为卖房实为其他目的的行为。

2、消费者系满足自身基本消费需求。在相关案例中，虽然形式上是自然人购房，但从付款资金流向等相关证据能表明购房人非为自身消费需求购房的，不予确认破产优先债权。在实践中，自然人购买商铺、车位等商业房产，一般也不予确认。但在一些个案中，房产的性质不是判断的唯一标准，还应当结合其是否有居住功能综合评价。

3、消费者应当在法院受理房地产企业破产之前双方已签订合法有效的书面买卖合同，且合同一直持续有效至法院受理破产之后。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二条可知，签订商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，但房地产企业破产申请受理前取得了预售许可证的，应认定为已“签订合法有效的买卖合同”；如果认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且房地产企业已经按认购书的约定收取了购房款，该认购书可认定为“合法有效的买卖合同”。

（二）关于购房者已付价款比例的认定

在实践中，部分法律工作者主张在房地产企业破产程序中直接适用《执行异议复议规定》第29条，并将其作为界定享有消费者购房优先权的标准，认为若享有消费者购房优先权必须交付了50%以上的购房款。

但是笔者认为此观点不妥。

1、《执行异议复议规定》适用于对金钱债权的执行程序，而破产程序与强制执行程序二者是存在差异的，前者强调债权的公平清偿，后者主要适用于民事诉讼法律体系，直接适用缺乏法理基础。且最高法在《答复》中也阐明：与执行程序相比，破产程序能更好的清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人的规定也应予以适用，可考虑是否引导相关案件通过破产程序处理。破产实质上不仅吸收了金钱债权执行程序，还包含很多非金钱债权执行程序，如回迁房的交付等。在各种利益交织的前提下，要注重保障个案实质上的公平正义，对于消费型购房者交款比例的要求也应灵活掌握。

2、将“大部分”的标准直接确定为超过50%的比例，无疑是对法律僵化的误读。《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但不能推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利，也不能推论出抵押权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利，因此更不能得出交房款不足50%的消费者一定不具有优先保护的结论。鉴于商品房消费者“超级优先权”的“超级”对抗性，在认定房屋价款支付情况时，不能简单的按照50%的比例判断。

有的裁判观点认为低于50%也能够认定。理由是如果在破产程序中，同样是为消费目的的购房人，若仅因为支付金额的不同而受到截然不同的对待，不符合法制结果价值上的公正。也正因如此，裁判者认为，即使消费者不能取得案涉房屋，但作为消费者的相应权益应予以优先保护。

3、实践中消费者未支付50%上的购房款往往是房地产公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会。而且根据《九民纪要》第一百二十五条规定， 如果消费购房人支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给管理人或者按照人民法院的要求交付的，可以理解为符合该规定的精神。因此，对于尚未支付全部价款的消费者购房人（即已支付房屋总价款的百分之五十以上或者接近百分之五十的消费者购房人），如果其要求继续履行房屋买卖合同，完全可以通过按合同约定将剩余价款支付给破产管理人或法院的方式补救。

因此，本案中陈某已按约定支付了部分购房款，虽未超过50%以上房款，消费购房人的权利也应予优先保护。如此既不损害被告的利益，也符合消费型购房人权利的平等保护理念。如果在破产程序中，同样是消费购房人，仅仅因支付比例的不同受到截然不同的待遇将会有失公允，完全一刀切的做法可能会导致个案处理失衡，从而使失去了立法设计原有的保护处于弱势地位消费者的意义，更不能达到破产法公平清偿的目的。

三、消费型购房人优先权的行使

在前文已经论述，在房地产企业破产程序中，消费购房人的超级优先权优先于工程承包人享有的建设工程价款优先受偿权，也优先于抵押权和其他普通债权。

如被认定为消费购房者，且享有消费者购房优先权，在破产案件中，如何行使这一权利，以更好维护购房人的合法权益呢？

1、已经办理所有权登记的

已经办理了不动产登记手续，即享有该房屋的所有权，此时若该房地产开发企业进入破产程序，该房屋仍未交付，则消费购房人可以在法院受理破产申请后，依据《企业破产法》第 38 条的规定行使取回权。因购房者就其购买的房屋已支付对价，并没有对债务人的财产造成任何实际损失， 更没有损害全体债权人的合法权益，此种情况下房屋如视为债务人财产，将构成不当得利，购房者应享有破产取回权，这时的取回权就表现为在破产程序中有权向破产管理人请求在法律上取回房屋。

2、未办理产权登记，房屋已交付购房者使用

依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第 71 条第 6 项，即尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，有权请求债务人企业为其办理房屋所有权登记；如购房人已经办理了预告登记的，因该预告登记有一定的公示效力，购房人有权基于预告登记的效力要求；管理人完成产权登记。

司法实践中有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第 71 条第 5 项，认定消费购房人购买的房屋属于特定物，即使尚未转移占有但只要相对人已完全支付对价便不属于破产财产，要求房地产开发企业履行房屋交付及过户义务。如姜永勤与南通华瑞置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案［（2015）苏民再提字第 00154 号］，宁波东来盛置业有限公司、何毅诚与破产有关的纠纷一案［（2016）浙民申 3380 号］。

3、房屋未交付的

如房屋未建成，楼盘出现烂尾，一房多卖等情形无法交付的。已经明确商品房消费者权利大于建设工程承包人优先受偿权、大于抵押权、大于其他债权的保护顺序，则购房者享有的购房款返还请求权也优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。所以，当购房人要求交付房屋、继续履行房屋买卖合同的请求难以得到满足时，房屋交付请求权便转化为购房人对房地产破产企业享有的金钱债权。消费购房人可向管理人主张优先于承包人建设工程价款优先受偿权及抵押权人的超级优先债权。

四、普通购房人在破产程序中的权利保护

如未被认定为消费购房人，即普通购房人，其不享有超级优先权。其权利保护途径有以下两种：

1.普通购房人已支付全部购房款，购房人有权根据《民法典》的相关规定，要求管理人承担继续履行商品房买卖合同的义务，即：有权要求管理人交付房屋或协助将房屋产权登记至购房人名下。

2.普通购房人仅支付部分购房款时，商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，根据《破产法》第十八条，管理人有权选择解除或者继续履行合同。但是管理人行使选择权时一般要考虑多种因素，不能轻易解除合同。如解除合同，购房人有权向管理人申报债权，该购房款的返还请求权就只是普通债权，不能优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权人及其他债权进行清偿。

综上，在房地产破产案件中我们应妥善处理消费型购房者这一群体的债权，在保护债权人利益和债务人财产处置价值最大化原则的基础上，灵活适用对消费型购房者付款比例限制的法律规定，兼顾多方权益，最大限度优先保护消费型购房者的合法权益，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，最终才能达到破产审判的社会效果和法律效果相统一。

                       作者：陈宝瑞 李姗姗 刘玲宇  有事请联系：0533—3117997