近来，随着城市的迅速扩张，因旧村改造，征地拆迁、补偿等带来的巨大利益诱惑，使沉睡的权利突然觉醒，祖遗房产的权属之争爆发。

    权利人纷纷通过不同的渠道进行维权。有的上访，有的行政复议、行政诉讼，有的民事诉讼。笔者通过一段时间调研发现，他们的诉求大多是正当的。但或因权利人选择路径错误，或受理机关处理不当，大多难以实现诉求。漫漫维权路，百转千折，备尝艰辛，结果还是一声叹息，维权无路，大呼社会不公。

祖遗房产往往牵扯历史老账，原因比较复杂，一般不愿深入研究，明法析理，息讼解纷。更不敢碰，大多是简单从事，掩盖矛盾，导致问题不能解决。

    上访者，四处碰壁，接访者一脸无奈，好歹劝回去，千万别再上访。

行政复议者，要求依法撤销原产权证书，另行颁证。复议机关不敢接这个盖子，维持了事。不服复议裁决，行政诉讼法院干脆不予受理。死路了。

    民事诉讼者，请求返还财产，法院往往只认产权证书，政府确权颁证给谁，房产就判归谁，不去深入研究产权的来源，不依法探明真正的权利人到底是谁，一判了之。还是死路一条。

    笔者认为，矛盾不彻底解决，真正的权利人必然不服，不平则鸣，最终难以定纷止争。失去公平正义，法律的权威性必然丧失。同时也反应着执政者的执政能力，影响法治国家建设，社会也难以和谐。 
    产生问题的原因何在，如何解决问题正是本文所要探讨之所在。

    为了查明原因，必须先从本源说起，即不动产物权登记到底是个什么东西。

不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物，对整个社会都有重大的政治意义，经济意义，不动产物权，在各国都是物权法最重要的内容。

    我国物权法原则上采取登记生效主义。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权登记的意义十分重大。

    对不动产进行物权登记就是为了明确权利的内容和归属，维护交易安全。登记反应情况应当真实，即不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，因此，法律规定不动产登记薄的推定正确效力。不动产物权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记薄所记载内容的外在表现形式。但是由于现实生活的复杂性，有时也会产生登记的权利与事实上的权利不相符合的情形。有的是当事人自己的原因，如申报不实；有的是登记机关的过错，登记工作出现了差错。因此，登记的权利并不能简单地等同于事实上的权利，不能把不动产物权登记的证明效力绝对化，物权登记只产生推定正确效力。

    祖遗房产登记权利与事实上的权利不一致的情况在我国，尤其是广大农村地区是一种普遍现象。

过去农村普遍贫穷，兄弟又多，有本事的有的升学、有的参军、有的经商等等，留下家中一个没本事的劳守田园，祖辈留下的老宅子也不值钱，没人来争，在家的往往把老宅登记在自己名下。但是随着城市的迅速扩张，城中村、城边村的地价飞涨，原来不起眼的老宅子一下价值几百万，甚至过千万，面对巨大的利益，在外奋斗的弟兄们沉不住气了，我们在外拼了大半辈子也攒不下一套房子，祖辈遗产不能一人独享，于是纷争突起。因此，造成大量的上访、诉讼案件。但是处理起来往往很不满意，政府和法院很烦，尽量往外推，当事人更是怨气冲天，有理无处说。

但矛盾总归要解决，怎么解决？
     笔者认为，上访无济于事，信访机关根本无力解决此类矛盾。

    行政复议、行政诉讼要求撤证也不可取。家庭成员内部的有关权属之争一般很难归责于行政机关登记错误。土地登记的基础是房屋土地权属的既有状态，登记只是形式审查。宅基地登记本身就是以户为单位，土地归一家人使用，并不是归登记代表一人使用，只要每家人出个代表，以代表人的名义登记即可。至于因继承、分家析产等原因导致的家庭成员内部分配，登记机关无力细究。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。只有因行政机关的过错导致登记错误的，当事人才能申请行政复议，要求复议机关撤证，对复议决定不服进而提起行政诉讼。因家庭内部纠纷引起的权属争议不能归责于登记机关，因此通过行政复议、行政诉讼的路子走不通。

    那么只有最后一条路了，民事诉讼，对于因买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系为基础的房屋登记行为有争议的，不能通过直接提起行政诉讼的方式去解决，只能先向法院提起民事诉讼，对土地登记的基础事实即房屋土地的权属进行民事确权。

    民事诉讼请求不当也容易折戟。如石某诉李某宅基地纠纷案，诉讼请求是返还原物。李某是石某长子，宅基地本来是李某夫妇从祖上继承来的祖业，即石某才是争议宅基地的真正“地主”。后石某搬往城市居住，长期不在家。1990年农村土地确权登记时，李某以继承的名义申请登记已在自己名下，石某欲索还祖宅，被李某拒绝，遂成讼争。法院认为，宅基地确权是政府的职能，法院无权过问，既然李某有合法宅基地使用权证书，证明已经确权给李某，证明李某是合法权利人，石某请求返还原物不成立，遂判决驳回石某诉讼请求。法院只看土地登记证书，不去深究历史的原因，土地的来源、演化等，把土地登记证书的正确效力绝对化，简单的一判了之。

    笔者认为本案正确的路径应当是：根据物权法第十九条，首先向登记机关申请异议登记。其次，在异议登记之日起十五日内向人民法院起诉，诉讼请求应为确认之诉。由人民法院判决确权后再进行更正登记。 
    一、异议登记。根据《物权法》第19条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以提出异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    《土地登记办法》第六十条：土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

    异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

异议登记可以在被证明为正确有效的情况下与更正登记结合形成保护真正权利人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度，是对事实上的真正权利人提供的临时性保护。异议登记期间，不经异议登记权利人同意，不得办理土地变更登记或土地抵押权登记，为真正权利人及时维护自己的权利争取了一定时间。

    二、确权之诉

    异议登记拥有较强的临时救济的特点，为保证土地权利人的处分权利不因为异议登记而受长时间的限制，给不动产物权交易造成一种不稳定的状态，申请人在异议登记15日之内应向法院提起物权确认之诉。

在提起物权确认之诉时，根据物权法及最高人民法院的有关批复精神，应根据财产的来源、使用、继承等情况依法确认财产权利归属。    

    《最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有发生纠纷应如何处理的批复》【1987】民他字第16号，规定：王细于1984年死后，钟寿祥便在1985年将部分房屋拆除改建，并将其中部分房屋宅基地给其子使用，为此，双方发生纠纷。经研究，同意你院审判委员会的意见。即根据该房产的来源及使用等情况，以认定该屋为钟和源、王细的遗产，属钟秋香、钟玉妹、钟寿祥、钟妙、钟秋胜5人共有为宜。钟寿祥以个人名义领取的产权证，可视为代表共有人登记取得的产权证明。钟妙、钟秋胜已故，其应得部分由其合法继承人继承。最高人民法院《关于孙世界、孙世明与孙洪武等人房屋继承申诉案的复函》（1990）民他字第46号，经研究，我们同意你院的第一种意见，即双方诉争之六间房产系祖遗房产，其父辈孙履忠、孙履坦兄弟２人未曾分家析产。在土改填发土地房产所有证时，孙履坦将该房填写在自己名下，但未载明家庭人数，据土改干部证明：“该房是哥俩的，土地证填写谁的名都行。”因此，该房产应视为孙履忠、孙履坦之父遗产，按先析产后继承的原则处理为宜。     特别注意：物权法第九条除规定物权登记生效原则外，还有但书“但法律另有规定的除外”。这里的除外其中就包括因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，还有判决仲裁生效。农村宅基地使用权不以登记为生效要件。