一起房屋拆迁补偿纠纷 【案情简介】
王雨岚，女，1933年出生，与其丈夫于某是于小村的村民。夫妻二人共同拥有一块542.5㎡的宅基地，并在其上建设、使用房屋。1997年，王雨岚的丈夫于某去世。2011年，于小村施行旧村改造，当宅基地面积公示时，王雨岚惊奇地发现没有她的房产。王雨岚向村委询问后得知，1990年，国家对集体建设用地使用权进行统一登记时，将189.10㎡确权登记在丈夫于某名下，将348.04㎡确权登记在长子于大海名下；1996年，集体建设用地使用权再次统一调整、登记时，542.5㎡土地均登记在了于大海的名下；于大海与村委会就该542.5㎡土地签订了《拆迁补偿协议》。
为此，王雨岚走上了漫长的维权之路，经过多年持续上访，历经五年的行政复议、行政诉讼，最终法院判决政府向于大海颁发《集体土地建设用地使用证》的具体行政行为违法。但于小村村委会已经依据《拆迁补偿协议》将涉案宅基地上房屋拆除，王雨岚无家可归，问题依旧未能解决。
【调查与处理】
王雨岚已经84岁了，她有理难伸，有气难抒。她找到山东慧泉律师事务所，希望山东慧泉律师事务所能为她找到合适的救济途径。山东慧泉律师事务所陈宝瑞、陈婷婷律师与当事人交流并阅卷之后深感案情复杂，翻查资料、研究对策、召开案件讨论会。
经过律师认真分析案情，查找相关证据，终于找到关键性证据——1990年的地籍档案资料，该地籍档案登记簿上的土地使用者与1996年土地登记证上的土地使用者不一致。根据《物权法》第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
山东慧泉律师事务所律师根据这一法律依据，从事实和法律上找准切入点，在诉讼请求上拿捏准确，将于大海和于小村村委会作为共同被告，向张店区人民法院提起了民事诉讼。经审理，张店区人民法院作出判决：确认于大海与于小村村委会签订的拆迁补偿协议中涉及王雨岚权益的部分无效；于小村村委会按照其村民同等待遇与王雨岚签订相应的拆迁补偿协议。
于大海不服一审判决，上诉至淄博市中级人民法院。庭审中，双方达成了调解，王雨岚在应当分得的两套房屋中，优先选择一套，另一套归于大海所有。
至此，本案得到圆满解决，取得了很好的法律效果和社会效果。
【法律分析】
该案获胜的关键在于，能根据《物权法》找准突破口，在法庭上掷地有声，最终使得案件取得圆满成功。
1、不动产物权登记的权利并不能等同于事实上的权利。
我国《物权法》对不动产原则上采取登记生效主义。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
对不动产进行物权登记就是为了明确权利的内容和归属，维护交易安全。登记反映情况应当真实，即不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，因此，法律规定不动产登记薄的推定正确效力。不动产物权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记薄所记载内容的外在表现形式。
但是由于现实生活的复杂性，有时也会产生登记的权利与事实上的权利不相符合的情形。有的是当事人自己的原因，如申报不实；有的是登记机关的过错，登记工作出现了差错；有的是民俗习惯使然，以户为单位的确权，登记的房产所有人仅仅是家庭的代表，虽然登记在户主一人名下，但应当按照全体家庭成员的共有财产对待。
因此，登记的权利并不能简单地等同于事实上的权利，不能把不动产物权登记的证明效力绝对化，物权登记只产生推定正确效力。
2、不动产物权登记与事实不一致时，最好的救济途径是民事诉讼。
在我国，尤其是广大农村地区，祖遗房产登记权利与事实上的权利不一致的情况是一种普遍现象。历史久远，纷纭复杂，因拆迁补偿造成大量的上诉、诉讼案件，选择的救济途径不对，便不能取得好的效果。
第一，不建议行政复议、行政诉讼。我们认为按照农村过去的确权习惯，老房子登记在老大一人名下也没有错。家庭成员内部的有关权属之争一般很难归责于行政机关登记错误。土地登记的基础是房屋土地权属的既有状态，登记只是形式审查。即使要撤证，历史的旧账面积太庞大，实在翻不起，如果撤销房产证，整个确权登记都要重来一遍。
第二，最好的方法还是走民事诉讼。而民事诉讼请求不当也容易折戟。如果请求返还财产，法院往往只认产权证书，宅基地确权是政府的职能，政府确权颁证给谁，房产就判归谁，不去深入研究产权的来源，不依法探明真正的权利人到底是谁，一判了之。
因此，处理此类问题正确的路径应当是：根据《物权法》第十九条，首先向登记机关申请异议登记；在异议登记之日起十五日内向人民法院起诉，诉讼请求应为确认之诉；由人民法院判决确权后再进行更正登记。
3、本案能够取得实质效果的关键在于找准了法律切入点，在诉讼请求上把握准确。
第一，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉案宅基地共542.5㎡，1951年的地籍档案记载，542.5㎡土地所有权为王雨岚夫妇所拥有；1990年地籍档案记载，其中189.10㎡土地登记在王雨岚丈夫于某名下，其使用权归属应为王雨岚夫妇。王雨岚丈夫于某去世后，该189.10㎡宅基地使用权人应为王雨岚，王雨岚依法享有该189.10㎡宅基地使用权的拆迁补偿权益。
第二，于大海取得《集体土地建设用地使用证》已被淄博市中级人民法院终审判决确认无效，根据《民事诉讼法》的规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。经生效的法律文书确认的事实，法院理应作为合法证据使用”。而且《集体土地建设用地使用证》与地籍档案记载不一致，依法应当以地籍档案为准。
第三，于小村将1996年的土地使用权证书作为唯一还房标准，与于大海签订《拆迁补偿协议》损害了真正权利人王雨岚的合法权益，应当认定无效。根据《物权法》的相关规定，农村居民合法的宅基地使用权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。但于小村旧村改造要求只能按照《集体土地使用证》进行申报并签订《拆迁补偿协议》，侵犯了王雨岚的土地使用权益。《土地使用证》仅是使用权凭证并非使用权本身，把权证等同是权利本身是本末倒置，是对法律错误理解。根据《合同法》的规定，合同当事人签订合同的内容违反法律强制性规定或损害第三人利益的，自始没有法律效力。因此，仅依据错误的使用权证，无视真正土地使用权人权利，据此签订的《拆迁补偿协议》也是无源之水、无本之木，缺乏法律依据，应予以驳回。
【典型意义】
这是一堂生动的全民法治课。这一判决结果让84岁的王雨岚十分振奋，历经万难，无数的奔波之苦自不待言，多年抗争终于等来了今日的公正！
该案典型意义在于：
一是农村宅基地相关权益问题一直是广大农村居民关心的热点问题，尤其是近几年来，拆迁、继承等相关问题的纠纷频繁出现，使得这一问题受到越来越多人的关注。宅基地使用权是公民的合法财产权，不论其身份是城镇居民还是农民，任何人都无权剥夺，其继承权、拆迁补偿权等均应依法保护。山东慧泉律师事务所不仅成功代理了本案，还有诸多其他案例，经长期专题调研，终于找到了“钥匙”，以期为政府分忧、为民解难。维护自己合法权益免受侵害，需要我们全面准确把握宅基地的相关法律知识，找准好案件切入点，进而选择适当的解决途径，精准确定诉讼请求以及锁定关键证据是关键。吃准案情，运筹帷幄，一招致胜。
二是该案是一起典型的公益维权案件，能够很好地倡议社会高度重视老年人法律援助工作，确保老年维权取得实效。关心老年人的今天就是关心我们自己的明天。我们希望通过这一案件引起各位专家、学者和社会各界人士，共同从老年人法律维权方面出发，为老人的今天和我们的明天献智出力。
三是涉老案件多为家庭成员之间的纠纷，表现为赡养、抚养、继承、房产纠纷居多，他们之间虽有矛盾，但都有血缘或者亲情关系，人民法院审理中既要维护老年人的合法权益，又要尽可能修复家庭关系，避免“案结情断”。因此，要把诉前调解和诉讼调解作为化解涉老纠纷的首选方式，以“案结事了、修复关系”为目标，加大涉老案件调解工作力度，在诉前调解、诉讼调解上狠下功夫，确保老年维权取得很好的法律效果和社会效果。 | 
