2015年5月5日最高人民法院向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。其中第二十条明确规定唯一住房可以执行的条件：
 

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

法释 〔2015〕 10号

第二十条　金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

三种情形详细解读为：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。

对被执行人有抚养义务的人，主要包括被执行人的配偶、成年子女、父母等主体。这里的抚养，应做宽泛的理解，包含婚姻法中的抚养、扶养、赡养。该条的意思是，即便被执行的房屋属于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，但如果对被执行人有抚养义务的人名下有能够维持被执行人生活必需的居住房屋，则法院应当执行。

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。

执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋导致现在执行的房屋为其生活所必需的居住房屋，由于是被执行人为逃避债务恶意行为导致的，则法院应当执行。但需要注意的是，转移房屋的行为必须在执行依据生效后，已经转移的房屋必须是被执行人自己的房屋。

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

以往司法实践中法院可以在保障被执行人及其所抚养家属一定期限居住权或者给被执行人及其所抚养家属提供住房的情况下，对被执行人名下的生活所必需的居住房屋进行执行。该条吸纳了原有精神，根据该条规定，如果申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，则法院必需要对相应房屋执行。这里需要注意的是，当地指的是强制执行房屋所在地，廉租房保障面积标准需要按照当地政府公布的标准确定。

对于租金，租金水平应当参照当地房屋租赁市场的平均租金标准，这里的当地也指的是强制执行房屋所在地，而所谓平均租金标准，一般是指一定区域内租房市场近期平均租金水平。关于扣除租金的时间，《执行异议和复议规定》在综合平衡申请执行人和被执行人利益的基础上，设置了5—8年的区间，5—8年的区间式的设计，赋予了执行法院在这段期限内根据案件具体情况，对被扣除租金进行适当调整的自由裁量权。另外，期间式的设计，也可以提高被执行人的配合程度，如果被执行人配合法院执行，可考虑少给些租金，如果其不配合，按照5年的最低标准给其租金法院也能够强制执行。

二、如果是夫妻名下共同所有的唯一住房

最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知
 

法 〔2017〕 48号

六、保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。

在这个新司法解释里，最高院强调了“要树立生存权益高于债权的理念”，并提出“执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”对于此新规定如何适用，如何平衡与《执行异议与复议若干问题的规定》的关系，目前司法实践中尚未有定论，不排除在司法实践中，执行法院以该条拒绝对被执行及其抚养家属生活所必需的房屋进行强制执行。

江苏省高院则规定对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。但执行时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。

 江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知 

苏高法电 〔2017〕 218号

各市中级人民法院、各基层人民法院：

现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下：

2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突。对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。

执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。

 最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

法释[2005]14号

第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。

强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

第四条 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

第七条 本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

《抵押规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。我们可以这样理解，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题。

是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，可以参照江苏省高院出具的标准：

（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）

对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

 关于执行 “唯一住房” 相关问题的解答

江苏高院执行局｜2015 1124

所涉 “唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。