院落、空地能否获得拆迁补偿？ 随着城市不断发展，老城区改造优化项目越来越多。而伴随着城区改造引起的征地补偿问题可是老百姓关心的头等大事。那么，房屋被征收时，附属的院落、空地是否能够获得补偿呢？
案情简介
二十世纪五十年代，王某购买了一宗土地用于居住生活，土地面积为300㎡，其中房屋建筑面积为100㎡。经历社会主义改造和土地改革后，该土地以划拨形式登记在使用权人王某名下。房屋土地权证完备。
近日，由于城市规划改建项目需要，政府决定征收该片区土地，其中包括王某名下该宗土地。但政府方面有关人员的意见是只对100㎡的房屋建筑面积进行补偿，剩余的200㎡院落面积不给予补偿。王某不同意，双方未达成补偿安置协议。
案例分析
本案涉及两个问题：
1、国家收回划拨土地国有土地使用权是否应当给予土地使用权人经济补偿？
2、征收补偿评估范围是否应包括院落、空地的面积？
一、国家收回划拨土地国有土地使用权是否应当给予土地使用权人经济补偿？
1、《土地管理法》第100条第1款规定：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
2、2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产。”这一规范文件首次明确了企业的国有划拨土地权益，明确承认划拨土地使用权益是一种财产权。既然是财产权益那么在收回划拨土地使用权，应对原土地使用权人给予补偿，且补偿前必须进行价值评估。按照2002年颁布的《城镇土地估价规程》中的规定：“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之合为出让土地使用权价格。”结合上述两个规范文件可知，划拨取得的国有土地使用权益是属于使用权人的一种财产权，应当得到补偿。
3、《划拨土地使用权管理暂行办法》规定了划拨国有土地使用权人经批准后可以转让划拨土地使用权，依法向市、县人民政府交付土地使用权出让金。因此，划拨国有土地使用权人补交土地使用权出让金后，依法享有国有土地使用权益。
本案中，虽因历史原因，当事人所有的土地使用权类型被登记为划拨，但是既然一般情形的划拨取得国有土地使用权都有权利获得征收补偿，此种因历史原因“被划拨”的情形，更加有权获得补偿。
二、征收补偿评估范围是否应包括院落、空地的面积？
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
2、据此《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条更加详细明确了被征收房屋的价值评估包括房屋占用的土地使用权的价格评估：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”
3、最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的答复》（2012）行他字第16号：对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。
根据最高院的答复，只要是当事人合法拥有的国有土地使用权的院落面积就应该纳入评估范围。本案中涉案土地虽登记为划拨所得，但该土地实为土地公有制前通过购买所得的私有土地。根据上述规定即便未登记确权的使用者都可以获得征收补偿，那么本案中已登记确权拥有土地使用权的当事人更有理由获得征地补偿。
根据上述规定，国有土地上房屋被征收时，应将院落土地使用权价值与房屋价值一并作出评估。本案中，当事人拥有的房屋及院落属于一个住宅整体，正常交易情况下必然是整体出售而不是将房屋院落分割作价销售。因此在征收评估时，应将院落同房屋一样一并纳入评估范围。
综上，笔者认为，被拆迁人所拥有的房屋及院落面积应当一并纳入评估范围获得征收补偿。 | 
