预订商品房人能否索要机会损失
买方与开发商就某住宅房屋交易达成一致，交付定金后，又预约特定时间办理签合同手续，因房价上涨，开发商公然拒绝签订房屋买卖合同。
关键词：预订商品房 交付定金 预约签订合同 违约 赔偿机会损失
一、案情介绍
2017年4月20日，买方与开发商就某住宅小区30号楼406房交易达成一致，并交付定金人民币10000元整，开发商出具收据一份。2017年6月23日，买方申请购房价格优惠，开发商法定代表人签字批准同意该房屋优惠单价为每平方米6000元，并注明面积为140平方米。后又书面承诺，同意买方于2017年10月31号前，办理签合同手续。2017年10月24日，买方到开发商处办理购房手续，因房屋价格上涨，遭到开发商拒绝。
买方认为该房为现房，买方同意凭现状交房，可以即时交割，履行合同无任何障碍，如开发商不能继续履行合同，应当赔偿守约方的机会损失。为了维护自身的合法权益，买方向法院起诉要求法院依法判令开发商继续履行合同，若不能履行，则判令开发商双倍返还定金20000元，并赔偿买方机会损失560000元。
法院一审判决，责令开发商双倍返还定金20000元，驳回其他诉讼请求。
二、辨析：原告买方能否请求被告开发商赔偿机会损失560000元？
观点一：
本案中，原、被告双方虽未签订正式的书面商品房买卖合同，亦没有签订认购、订购等书面协议。尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容。原、被告之间尚不存在书面上完整规范的商品房买卖合同。
但是，原告于2017年4月23号向被告预交一万元定金，被告出具定金收据。2017年6月23日原告申请购房价格优惠获得批准，进一步明确了涉案房屋的楼号、价格、面积。后被告的法定代表人又书面承诺，同意原告于2017年10月31号前，办理签订合同手续。这份书面承诺的内容是将来双方应订立一定合同的行为即签订正式的商品房买卖合同的书面承诺，亦表明商品房买卖合同中的主要内容达成一致意见，只差办理签订合同手续。这表明事实上的商品房买卖合同关系已经成立。
即使否认双方存在正式的商品房买卖合同关系，但双方真实存在的预约合同关系，不可否认。预约合同是诺成合同，仅须当事人意思表示一致即可成立。因此，本案虽然没有签订正式的书面合同，但事实上的商品房买卖预约合同关系依法成立。
原告与被告之间形成预约合同关系后，当事人的主要义务即诚信缔约。而被告由于房价大幅上涨，违背诚信原则，不愿继续履行，拒绝与原告签订房屋买卖合同。根据《合同法》第一百零七条、第四十二条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，被告一方面应当承担预约合同的违约责任；另一方面其违反了《合同法》关于诚信缔约（商品房买卖合同）的法定义务，应当承担违反法定义务的缔约过失责任。即被告不仅要承担定金赔偿，还应赔偿原告信赖利益损失。
信赖利益损失具体赔偿范围不仅包括缔约费用、准备履约和实际履约所支付的费用等直接损失，还包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益，即机会损失。本案中，从2017年4月23日预约合同缔结后，2017年6月23日，批准购房价格优惠，又书面承诺10月31日前签订正式房屋买卖合同。2017年10月24日，反悔不再签订房屋买卖合同，致使原告合同目的落空，错失适宜买房的机会。由于预约合同对本约的标的物、价款等已经作出明确约定，原告切实信赖合同有效，并有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，正是基于这种信赖，放弃了与其他同类对象进行类似交易。被告的违约，使得原告以同等的价格等条件购买相同地段、户型的房子的机会丧失，已经转化为切实的损害。因此，被告给原告造成的损失应根据双方约定时商品房市场行情和现行商品房价格予以确定，原告请求被告赔偿机会损失560000元，依法应当予以支持。
观点二：
因为原、被告之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系，原告没有证据证实其所主张的其他损失实际发生，亦没有证据证实双倍返还定金无法弥补其损失，请求赔偿信赖利益损失有违公平原则，不应该得到支持。因此，原告不能请求被告赔偿机会损失560000元。
笔者认为，观点二明显不可取。不能因为双方没有签订正式的书面合同，否定预约合同 的真实存在，信赖利益损失客观存在。被告恶意违约十分明显，司法实践应当依法维护公认的商业道德，倡导诚实守信，维护公平有序的市场经济秩序，维护当事人的合法权益，让违约方付出违约代价。一审判决偏袒保护违约利益，明显不可取。
附：法律依据
《合同法》
第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(1)假借订立合同，恶意进行磋商；(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(3)有其他违背诚实信用原则的行为。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《商品房销售管理办法》
第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条：当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立合同。一方违反预约合同，不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。
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